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微讨论:谁来给地震倒塌房还房贷?

2013年05月01日 心情随笔 微讨论:谁来给地震倒塌房还房贷?已关闭评论 阅读 1,031 人 次

雅安震后,因地震引发的一些特殊法律难题逐渐浮现。其中,地震房屋毁损的按揭贷款人,是否还应履行原来的贷款合同继续还款,成为社会关注的焦点。房屋没 了,抵押权还在不在?贷款还要不要还、怎么还?多名律师表示,地震虽然摧毁了抵押物,但是债权没有摧毁,所以还应该由贷款人偿还。不过因为房屋质量,以及 银行失察的问题,开发商和银行都应该承担一部分。也有人表示,既然房屋摧毁了借贷合同就应强行终止取消。皮之不存,毛将焉附?

正方:应该还贷

震后毁损房屋是否继续还贷,包含了两个相关问题:一是房屋没了,抵押权还在不在?二是房屋没了,贷款还要不要还、怎么还?

雅安震后,因地震引发的一些特殊法律难题逐渐浮现。其中,地震房屋毁损的按揭贷款人,是否还应履行原来的贷款合同继续还款,成为社会关注的焦点。这包含了两个相关问题:一是房屋没了,抵押权还在不在?二是房屋没了,贷款还要不要还、怎么还?

首先,因地震毁损房屋的法律事实,导致抵押权归于消灭。按照《物权法》的相关规定,按揭的房子因为地震毁损,“皮之不存,毛将焉附”,用房子作为担保的抵押也就随之没有了。但是,我国采用的是“房地分离”,地震将房子震没了,但其土地使用权依然还在。

不过,本次地震较为严重,不仅地面上的房子已经倒塌,有的相应的土地也因严重地质灾害,已无法继续使用,此时作为抵押物的土地使用权,也一同没有了。有 的地方在地震中仅是房子毁损,土地还会继续使用,那么,对银行来说,土地使用权就变成抵押物。将来银行可以通过拍卖、变卖或者折价的方式,保障资金回笼。

其次,银行可以通过实现贷款人因房屋毁损得到的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。按照规定,保险金、赔偿金和补偿金,将作为原来房子的“替代物”,来承担抵押效果,这就是民法上所说的“代位物”。

值得注意的是,地震作为特殊自然灾害,一般不在保险范围之内,所以,在地震中毁损的房子很难得到保险公司的赔偿,保险金很难成为“替代物”。就赔偿金来 说,因为地震属于不可抗力,除了政府公益性补偿和社会救助外,并不存在对房屋毁损赔偿的主体。但是,如果房屋倒塌的原因是因为房子质量不过关,按照规定, 房屋建造、设计和管理者应该承担对此的赔偿责任,这部分赔偿金属于“替代物”的范围。

必须强调的是,对于国家给予灾民的抚恤金,性质上是基于抚恤性质,在法律上具有强烈的“人身性”,就不属于“替代物”,不能被银行作为抵押物。同样,国家和社会援建的公益性住房,也不能成为按揭贷款的“替代物”。

最后,还款义务不能因为房屋毁损而归于消灭。虽然房屋和土地使用权,可能因为地震毁损导致抵押无效,但是按照《合同法》规定,按揭人和银行之间的债权债务关系,还是应该继续履行的,只不过变成了没有抵押的普通借款合同而已。

反方:不应还贷

开发商应是地震废墟房贷还款第一责任人

汶川震后,一些商品房化为废墟的灾民的还贷问题显现出来。央行表示,“会拿出一个妥善的解决办法,既要保护商业银行的利益,也要保护广大人民的利益”。

在笔者看来,要还款,关键是要明确还款的责任人。谁应该是还款的责任人?第一责任人应该是开发商。

房主无责有规可依

建设部2002年1月1日发布的《建筑抗震设计规范》规定:“按本规范进行抗震设计的建筑,其抗震设防目标是:当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地 震影响时,一般不受损坏或不需修理可继续使用,当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震影响时,可能损坏,经一般修理或不需修理仍可继续使用,当遭受高于本 地区抗震设防烈度预估的罕遇地震影响时,不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。”

此次汶川地震烈度达10度到11度,大大超出这一地区规定的建 筑抗震设防标准。但是,建设部的设计要求明白地要求了,无论遭受多大程度的地震,都不允许发生房屋倒塌甚至是不允许发生严重破坏。至此,如果房屋倒塌或严 重破坏,就须由开发商及其一应的相关主体来承担责任。其中的责任主体至少包括开发商、监理公司、质检部门。开发商和监理公司须承担责任的原因是生产的产品 不符合质量标准,质检部门则是让不符合质量标准的产品进入了市场。三方应该共同承担房屋倒塌的责任,在其中,房屋的业主完全无辜,因此不需要承担任何的还 款责任。

风险成本最低方负责

换一个角度来看,在规范层面上应该由谁来承担责任呢?对于银行和购房者来说,房屋的倒塌是源于地震风险的降临,这种风险应该由谁来承担呢?答案是:在规范层面上,谁最有能力控制风险谁就应该承担风险。

有真实的例子与之类似:某石油公司签订了一份在某个时间从中东向欧洲一家工厂输送石油的合同,由于石油产地爆发了战争,导致石油公司无法履约;于是工厂就石油公司违反合同一事起诉,要求索赔金额等于如果石油能如期运到可以实现的利润额。

“战争”属于典型的不可抗逆因素,是在中东经营的企业都要面对的风险,这个风险须由合同的一方来承担,由于合同没有事前约定这一风险的分配,所以法院 必须在双方之间分配这一风险。而法院必然遵循如下原则进行判决:把损失分配给能以最低成本承担这种损失风险的一方。在这个案例中,石油公司显然具有更强的 对中东地区战争风险的判断能力,且更有办法采取措施消除战争的影响。据此,法院应该要求石油公司来为此负担责任。事实上,1967年的中东战争造成了大量 的类似纠纷,而法院正是这样判决的。

毫无疑问,在业主按揭购房这一链条上,开发商显然最具有风险控制能力,完全可以在设计、施工等环节上将地震带来的坍塌风险控制住,事 实上,处于震中的北川县邓家希望小学在此次巨震中就屹立不倒,不容置疑地证明了符合质量标准的房屋完全可以应对这场巨震,因此,开发商承担还款责任不容推 诿。另外,家人蒙难和受伤的业主可同时对开发商提出民事赔偿,而法院也应同步追究开发商及质检部门相关责任人的刑事责任。

银行:银行表示并不承担地震风险 房贷政策目前无变化

央行正研究按揭问题

地震导致房子倒塌,贷款买房的人可能还要背负欠款。昨日,记者就震毁房屋的房贷是否需要照常偿还等问题采访银行业人士,他们普遍表示银行并不承担地震风险,按照正常程序银行有权追回贷款,但考虑到此次地震危害巨大性,如果银监会有新的

优惠政策出台,银行会按照政策来操作,目前房贷政策还没有任何变化。

借款人仍有还款责任

地震后房屋贷款究竟应该由谁来埋单?广东正大联合律师事务所律师李欣表示,借款人在向银行申请贷款时,除了与银行签订借款合同外,还要签订房屋抵押合 同,这两份合同属于主从关系,虽然因为地震导致房屋标的物灭失,从而导致房屋抵押合同终止,但不影响借款合同的有效性,借款人仍要承担还款责任。不过,银 行在发放贷款时本来就存在交易风险,如果房屋倒塌,借款人也已死亡,假如留有遗产,银行可以要求其遗产继承人还款,没有遗产或者借款人虽然生还,但已无力 还款,对于银行来说就是交易风险。

风险可转嫁保险公司

银行业人士认为,对于 自然灾害带来的风险,借款人可以通过投保房贷险转移。但由于风险较大,目前基本房贷险并未将地震列为理赔范围。平安保险有关人士告诉记者,基本房贷险一般 不保地震,主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害,但有的保单会将地震险列为拓展条款。目前,中行、工行等中资银行房贷投保的主要为基 本条款,即将地震列为除外责任,但东亚、恒生等外资银行房贷投保一般会扩展震条款。

他说,如果将地震列为拓展条款,通过对房屋损失情况鉴定,一般会按照标的金额的80%予以补偿。

银监会:因地震不能偿还房贷可一笔勾销

监会发出紧急通知,要求银行对因为地震灾害造成巨大损失且不能获得保险补偿,或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务,应认定为呆账并及时核销。

这是央行、银监会日前规定灾区按揭贷款可延期还款以来,为减轻受灾地区债务负担实行的新的特殊金融政策,业内人士认为,这意味着银行将独立承担地震造成的不能偿还债务的损失。

不能偿还债务将及时核销

银监会规定,银行业金融机构应根据有关核销规定,对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得 保险补偿,或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务,应认定为呆账并及时予以核销;对于银行卡透支款项,持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不 明,且没有其他财产可偿还的债务,应认定为呆账并及时予以核销。

银行业内人士认为,包括房贷在内的各项贷款,如果因为无法承担债务,可能这笔损失将不再由借款人来承担。

借款人从银行获得贷款,与银行签订的是房屋抵押合同和借款合同,从法律上来讲,即使房屋损毁,但借款合同依然有效,不能作为借款人不还贷的理由,如果将这部分作为坏账核销,意味着借款合同将终止,可以减少灾区人民的还贷负担。

核销判定仍存在困难

业内人士分析,对于“巨大损失”、“不能偿还债务”的认定,还存在一定的不确定性,各家银行应在银监会通知的基础上做出具体细则。

广东科德证券分析师王泽辉分析,以房贷为例,如果借款人家人全部遇难,根本不可能偿还贷款,这 笔债务本身就会由银行承担,如果借款人尚存活,则要看房屋的抵押价值是否存在,因为房贷是以房屋作为抵押物获得贷款的,如果房屋毁坏程度很大,修复比重建 的费用更高,则房屋的抵押价值就基本不存在了,这种情况下应作为坏账来核销,相反,如果仅是裂缝等轻微受损,作为借款人、银行来说都没有什么损失,则没有 核销的必要。

银监会规定,核销贷款过程中不能取得法院出具的债务人无财产清偿证明的,可依据相关政府部门出具的证明、以及内部清收报告和法律意见书等作为核销呆账的依据。

各分支机构应及时上报应核销贷款的材料,上级机构应随时审核审批。同时,应防范可能出现的虚假核销等风险。

不良贷款率或反弹

农行此前向媒体透露,地震灾害将为其新增60亿元以上的不良贷款,而中、工、建、交等国有大型银行尚未对外公开有关损失数据。

不过,来自四川省统计局有关数据显示,截至2007年末,成都、绵阳、德阳、阿坝州和广元市各项贷款余额分别达到4119亿元、391.12亿元、274亿元、85.19亿元和137.79亿元,主要受灾城市累计贷款数额累计高达5000亿元。

广东科德证券分析师王泽辉表示,对于房贷来说,因房屋损毁不能偿还的债务,发展商、银行与保险机构如何分摊还不明确。

银行会因此导致不良贷款率的激增,不过对于银行业的影响还要区分银行是区域性还是全国性,对于中、工、建等大型国有银行来说,由于资产总量较大,受 呆账核销的影响不大,相反可以从承担社会责任的角度进行理解,对于中小银行以及当地的商业银行、农村信用合作社的影响则更加明显。

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